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La Proptech au service de l’immobilier de demain

7 mai 2020
par Cyril Perrin

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Qui sont les acteurs de la Proptech et quels sont leurs enjeux pour renouveler le secteur du bâtiment et de l’immobilier ?

WIZZCAD : Comment est né le mouvement The French Proptech ?

Pierre Leroy : Avec mon associé et co-fondateur Yann Person, nous avons fondé EP en 2007. Quand nous avons commencé à commercialiser nos solutions auprès des acteurs de l’immobilier et du bâtiment, nous avons vite constaté que ces derniers n’étaient pas encore prêts à opter pour des services technologiques. Cette problématique se retrouve partout en Europe et ce n’est pas un hasard si on parle d’un gain de productivité d’environ 1% sur le secteur du bâtiment en 30 ans !

Cela révèle assez bien, je trouve, la difficulté de ses acteurs à se réinventer. Fort de ce constat, nous avions toute la latitude nécessaire pour expérimenter de nouvelles choses. Nous avions conscience aussi du défi collectif à relever pour avoir davantage d’impact et favoriser le changement des mentalités. C’est à ce moment précis que nous avons décidé de créer UNIK.X, un bâtiment innovant mélangeant acteurs de la tech et de l’immobilier avec des habitants et des co-workers. De fil en aiguille, le projet UNIK.X a fait naitre la French Proptech que l’on connaît aujourd’hui.

Comment décrire la Proptech et son écosystème ?

La proptech, contraction de property technology regroupe deux catégories d’acteurs, BtoB d’une part et BtoC d’autre part. La proptech propose un large éventail de services visant à rénover toute la chaîne de valeur des acteurs de l’immobilier et du bâtiment, jusqu’aux clients finaux. Pour imager plus simplement la proptech, il s’agit, en quelque sorte, de la couche « servicielle » entre les actifs immobiliers et les usagers qu’ils soient professionnels ou particuliers. Cela impacte la manière de mieux promouvoir, mieux concevoir, mieux construire, mieux exploiter, mieux rénover ou mieux financer un actif immobilier grâce au digital.

Comment distinguer la Constructech de la Proptech ?

Nous pourrions résumer la constructech (ou contech) à l’ensemble des services visant à faciliter les usages de la construction grâce au digital. En effet, il existe de fortes corrélations avec la proptech.

A partir du moment où l’entreprise de constructech propose un logiciel avec une interface utilisateur, on peut dire que nous sommes dans la plage de recouvrement proptech. En revanche, si l’on développe une startup spécialisée dans les matériaux et sans réelle interface utilisateur, on sera alors un acteur de la constructech uniquement.

La proptech a donc à la fois un pied dans la contech et un autre dans la fintech avec l’émergence de plateformes de crowdfunding dédiées à l’immobilier et au bâtiment.

Quelles sont les différences entre Smart Building et Proptech ?

Il existe également de fortes plages de recouvrement entre le Smart Building et la Proptech. The French Proptech a d’ailleurs signé une convention avec la SBA (Smart Building Alliance). Selon moi, la Proptech représente la couche servicielle que l’on peut utiliser en l’associant ou non à un bâtiment intelligent. Tout va dépendre du besoin de l’utilisateur et des données qu’ils souhaitent voir remonter. Le Smart Building va permettre cette collecte de données grâce à l’utilisation des capteurs IoT (Internet of Things). C’est ensuite l’interface utilisateur qui va pouvoir révéler ces données et les rendre utiles. L’association du Smart Building avec le service de Proptech va offrir le maximum d’informations à l’utilisateurs sur ses bâtiments et leur exploitation.

Quels sont les changements pour les promoteurs et les asset managers ?

Les promoteurs occupent, aujourd’hui, une place prépondérante au sein des systèmes de construction. Ils sont un peu les agrégateurs des projets et interviennent dès la phase de conception jusqu’à l’exploitation de l’ouvrage. L’utilisation du BIM (Building Information Modeling) est donc un réel enjeu pour eux car la constitution du jumeau numérique du projet va leur permettre un grand nombre de possibilités en matière de services proposés.

Les gestionnaires d’actifs immobiliers (asset-managers) ont, quant à eux, un réel enjeu de valorisation et de rentabilisation de leurs biens immobiliers. Ils souhaitent assurer l’optimisation de leurs actifs mais également offrir le meilleur service, en garantissant la satisfaction des utilisateurs de leurs biens. Ils ont besoin de trouver un équilibre en ne pensant pas uniquement « optimisation des coûts au m² » mais également satisfaction des usagers.

Ils doivent vérifier que leurs assets ne sont pas décorrélés du marché mais bien au rapport coût/qualité attendu. Pour répondre à cet enjeu, la proptech va proposer des services permettant aux asset managers d’être mieux connectés à leurs utilisateurs, d’avoir un meilleur contrôle de leurs actifs dans la durée.

Quels sont les défis phares à relever pour ces acteurs ?

La transformation du secteur de la construction et de l’immobilier va s’effectuer en réponse à 3 principales problématiques :

Répondre à une problématique de confiance

Aujourd’hui, il existe une vraie problématique de confiance entre les utilisateurs de biens et les acteurs de l’immobilier tels que les promoteurs, les syndicats et les entreprises qui s’occupent des travaux. Ce manque de confiance touche tous les acteurs et provient parfois d’une insatisfaction envers les maitrises d’ouvrage qui pensent d’abord à rentabiliser leurs biens avant de garantir le bien-être des usagers.

Répondre à une problématique d'efficience

Un deuxième sujet est, selon moi, une problématique de productivité, d’efficience. Nous évoquions tout à l’heure le chiffre d’une amélioration d’1% de la productivité en 30 ans, à l’échelle européenne pour le secteur du bâtiment. Nous pourrions revenir aussi sur les 15 milliards de malfaçons par an en France, sur les projets de construction. Nous pourrions citer également les 90 jours de délai moyen de transaction, à l’heure où des ibuyers achètent des maisons en ligne en 48h… Le secteur du bâtiment fait donc face à un vrai défi de performance. On constate que ses acteurs peinent à se renouveler et à gagner en efficacité dans leurs process.

Répondre à une problématique climatique

Un autre défi majeur pour le secteur du bâtiment est climatique. 43% des déperditions énergétiques sont liées au secteur du bâtiment (sans parler du coût carbone lié à la construction). Autrement dit, 43% de la facture d’énergie nationale concerne le secteur du BTP. Cet enjeu déteint jusqu’à la facture logement/eau/énergie par habitant qui a augmenté de 40%, sur ces 7 dernières années. Même constat pour les entreprises qui voient leur facture de loyer/énergie peser de plus en plus dans le budget.

Tout cela pose évidemment de vraies questions d’ordre sociétal puisqu’un coût du loyer de plus en plus élevé est source d’insatisfaction et de mal-être pour les citoyens. Au-delà de la question environnementale, la transformation numérique du secteur du bâtiment répond donc à un fort enjeu sociétal.

Comment la Proptech est amenée à évoluer dans les prochaines années ?

La « tech for good », aux portes de la révolution

La proptech devrait être vue, selon, moi, comme de la « tech for good ». Elle devrait favoriser le bien-être et le confort des occupants, tant dans la vie que dans la ville. Le bien être chez soi est fondamental, il s’agit de la seconde valeur refuge derrière la famille. En période de confinement si particulière, on se rend bien compte de l’importance d’avoir un logement viable et salubre. C’est en cela que la proptech peut favoriser l’humain dans ce changement des usages.

A ce titre, il existe des effets accélérateurs très importants. En effet, les GAFA (Google, Amazon, Facebook, Apple) sont aux portes du marché de la construction et de l’immobilier. Ils affichent aujourd’hui une vraie volonté de l’investir. Par exemple, Amazon a récemment fait l’acquisition de Plant Prefab pour commercialiser ses propres maisons modulaires, au design soigné et vendues 40% moins chères que les prix du marché. De plus, le géant américain garantit une livraison deux fois plus rapide. Amazon a dans l’idée d’industrialiser le secteur du bâtiment en utilisant le digital pour transformer sa chaîne de valeur.

Certaines startups américaines se distinguent également du lot comme Kattera, dont le carnet de commandes est estimé à 1,3 milliard de dollars et qui vient littéralement révolutionner la chaîne de valeur immobilière. Ils ont construit plusieurs usines pour pouvoir entièrement réaliser leur construction hors-site. Ils sont en mesure de fabriquer les cloisons, la couverture, les robinets pour les assembler et monter une maison entière (cuisine, salle de bain inclus) en 3 heures, où chaque objet dispose d’un QR code… Nous avons là un bon aperçu de ce que le BIM est capable de réaliser.

Vers une industrialisation de la construction

Le secteur va tendre de plus en plus vers l’industrialisation et des process automatisés. De cette façon, les acteurs vont gagner en productivité, assurer une meilleure qualité des ouvrages et garantir la satisfaction des utilisateurs. Beaucoup de consommateurs vont probablement se tourner vers des matériaux tels que le bois, conformément aux nouvelles normes environnementales. Nous faisons face à un vrai changement de paradigme qui vient bouleverser les lignes du secteur. Il nous faut renforcer les liens sociaux et réduire au maximum l’impact de la construction sur la planète. Les acteurs doivent prendre conscience de l’urgence de se réinventer pour répondre à la concurrence coriace et aux besoins du monde actuel. Les acteurs de la proptech et de la contech sont les fers de lance de ce changement à venir et ont pour mission d’accompagner les entreprises historiques dans leur digitalisation.

Un secteur porteur qui arrivera à maturité

Dans les prochaines années, nous pourrions observer une concentration des acteurs de la proptech. C’est un marché qui devrait arriver à son seuil de maturité, un peu à la manière de la fintech, avec quelques acteurs leaders qui auront réussi à développer un modèle viable. Une fois ce modèle trouvé, il n’est pas impensable de voir un promoteur historique ou un réseau immobilier racheté par l’une de ces startups montantes. Ces dernières deviendront opérateurs à leur tour et plus seulement des éditeurs de solutions. En devenant elles-mêmes promoteurs, ces startups auront bâti un modèle efficace qui leur permettront de construire et de commercialiser, elles-mêmes, leurs biens. Ce serait un renouveau fort mais nous n’en sommes pas encore à ce stade, aujourd’hui.

Comment ces entreprises peuvent réussir leur conduite du changement ?

Avoir une vraie vision et une volonté politique forte

A mon avis, l’enjeu pour ces entreprises est d’adopter une vraie vision et une volonté politique forte pour pouvoir intégrer la transformation numérique, non pas comme une simple mode, mais comme un processus à long-terme. Il est prioritaire d’avoir une forte volonté politique pour faire comprendre l’importance de ce travail de fond. Il faut voir cela comme une décision stratégique et non comme du « startup washing », en s’attendant à une solution miracle qui viendra faire le travail à sa place.

Former l’ensemble des collaborateurs à la digitalisation

Je pense que la formation est également l’une des clés de succès de cette digitalisation des process. L’entreprise doit absolument former tous ses collaborateurs pour transformer en profondeur son entreprise. Chaque collaborateur doit se sentir concerné dans la démarche et non exclusivement le pôle innovation. Il existe plusieurs façons de former ses équipes à la digitalisation.

Je peux prendre l’exemple de The French Proptech qui propose un démonstrateur, c’est-à-dire une classroom de plus de 250m² qui sillonne les métropoles pour former les acteurs de l’immobilier. Ils peuvent choisir le parcours qu’ils souhaitent en fonction de leurs besoins (ex : parcours promoteur immobilier) et en 40 minutes, nous leur présentons des cas concrets montés par des startups. L’idée est de leur démontrer combien la proptech peut faciliter leurs usages et métiers à différents niveaux. Ces études de cas sont source de changement et poussent les entreprises à passer à l’action, à se poser les bonnes questions. Cela leur explique en quoi la tech peut être concrète et utile pour leur métier.

Injecter l’innovation dans les entreprises

Selon moi, la décision doit provenir de la direction générale et des dirigeants opérationnels. Il est nécessaire qu’ils aient la capacité de s’adapter et de comprendre les enjeux du monde actuel. En tant qu’acteurs de la proptech, nous devons leur démontrer les gains substantiels que peut leur permettre cette digitalisation sur le plan humain, technologique et financier.

La solution utilisée doit être simple à mettre en place pour ne pas décourager les entreprises dans leurs efforts. Ils abandonneront vite l’idée si cela devient trop pénible de changer leurs méthodes actuelles. Cela étant, il ne faut pas penser que cette digitalisation va s’effectuer sans le moindre effort. Le digital est une formidable opportunité de remettre le client au cœur du dispositif. Les entreprises doivent aussi penser « user centric » et non plus seulement rentabilité. Il s’agit d’un investissement sur l’avenir qui nécessitera inévitablement des coûts pour de véritables résultats à long-terme. « No pain, no gain ! »

Pierre Leroy – co-fondateur EP et Président de The French Proptech

The French proptech

The French Proptech est un mouvement social d’entrepreneurs de la proptech, à l’échelle nationale. Elle est composée de 160 adhérents aujourd’hui. L’objectif est d’apporter une meilleure visibilité aux acteurs de la transformation numérique du secteur immobilier et bâtiment.